Hypotheekrente renteklasse

11
apr 1e
Hi Pepperaars,

Voor veel mensen is dit misschien al lang en breed bekend en gesneden koek, maar voor mij, als relatief verse huiseigenaar, was dit iets waar niemand mij ooit op gewezen heeft.

Wanneer je een hypotheek hebt mét NHG is dit verhaal niet interessant, hoef je niet verder te lezen. Heb je géén NHG, dan kan het wel verdomd lucratief worden, dus pak een kop koffie en ga even zitten, dit wordt een saai verhaal maar wél een verhaal dat je geld op kan leveren.. en fors ook!

Wij hebben ons huis eind 2016 gekocht, helaas zonder NHG, daar was het huis toen nét te duur voor. We hebben toen de volle 102% geleend, waardoor we voor 20 jaar 2,84% rente gingen betalen.

Deze rente is echter niet een vast gegeven, maar bestaat uit een basisrente van 2,29% + een risico opslag van 0,55% omdat het huis vrijwel even veel waard is als de restschuld. Zouden wij bijvoorbeeld maar 60% hebben hoeven lenen omdat ik een goeie loterij gewonnen had of hele vriendelijke (schoon) ouders had, dan was die rente dus maar 2,29% geweest.

Dat verschil in rente is bij onze hypotheekvestrekker en bij veel anderen opgebouwd in staffels/klasses/risicogroepen (elke verstrekker heeft weer een andere naam voor dit verhaal). De term LTV (loan to value) kom je ook nog wel eens tegen. Bij elke verstrekker zijn de staffels ook van andere formaten, onze verstrekker heeft bijvoorbeeld 4 staffels (0-67,5% / 67,5-81% / 81-112% / 112%>) maar bij een kennis heb ik dit trucje ook meteen uitgehaald en zijn verstrekker (ING) kende iets van 7 staffels (0-55/55-65/65-76/75-85/85-100/100-110/110+ of iets dergelijks).

Nu is het (blijkbaar) zo, dat wanneer je huis sinds het moment van afsluiten wat meer waard is geworden en/of je het e.e.a. hebt afgelost, het restbedrag van je hypotheeklening (loan) t.o.v. de waarde van je huis (value), veel lager is geworden, waardoor je van staffel/klasse/risicogroep kunt schuiven.

Let wel, dit is dus ZONDER dat je je hypotheek hoeft over te sluiten, boetes hoeft te betalen, periodes opnieuw hoeft vast te zetten, of andere rare fratsen hoeft uit te halen. Dit is PUUR een administratieve handeling die niets veranderd aan je huidige situatie, behalve de rente die je voortaan mag betalen.

De meeste verstrekkers schuiven automatisch de WOZ-waarde naar voren als de waarde van je huis. Hierdoor kan het dus zijn dat je misschien al een staffeltje bent verschoven. Echter, in de huidige woningmarkt, is je WOZ-waarde vaak bizar veel lager dan wat een gek er voor geeft. In ons geval is de WOZ-waarde maar 290k, terwijl de huizen in de buurt voor 330k op Funda staan.

Nu kun je dus vrij gemakkelijk bekijken wat de waarde van je huis moet zijn, om een staffel te verschuiven.

Om te berekenen wat je nu echt kunt besparen heb je een aantal gegevens nodig:
  • Restschuld hypotheek (in ons geval 245k)
  • Staffels/klasses/risicogroepen
    • Bij ons dus:
      • 0-67,5% = 2,29%
      • 67,5-81% = 2,39%
      • 81-112% = 2,84%
      • 112%+ = 3,09%
  • Waarde van je huis volgens laatste WOZ (in ons geval 290k)
  • Door jezelf geschatte waarde van de huizen uit de buurt, check hiervoor Funda o.i.d. (in ons geval dus 330k)

Gewapend met deze info is de som makkelijk.
Stel dat ik van de staffel 81-112 naar de staffel 67,5-81 wil kunnen schuiven, dan moet mijn restschuld (245K) dus kleiner zijn dan 81% van de woningwaarde.

245.000 / 80,99 x 100=302.506 euro

Wil ik zelfs een staffel verder, dan moet mijn restschuld dus kleiner zijn dan 67,5% van de woningwaarde:

245.000 / 67,49 x 100=363.015 euro

Oftewel, de WOZ-waarde van 290k is niet genoeg om een staffel op te schuiven, en verder dan dit kijkt de automatische rekentool van de verstrekker dus niet. Maar hier hoef je het zeker niet op te geven!!

Nu zijn er een aantal manieren om aan de verstrekker aan te tonen dat je huis meer waard is dan zij denken:
  • Een andere WOZ-waarde verklaring vanuit de gemeente:
    • Je kunt de gemeente natuurlijk vragen deze te verhogen, maar dit kost je uiteindelijk veel meer geld doordat je gemeentebelastingen en je eigen-woning-forfait ( het stuk waar je GEEN hypotheekrenteaftrek over krijgt) hierdoor ook flink stijgen.

  • Een taxatierapport laten opstellen
    • Nadeel is, je betaalt hier eenmalig voor (400-600 euro)
    • Voordeel is, je WOZ en daardoor je belastingen stijgen niet.
    • Extra voordeel is, je kunt een taxateur prima uitleggen waar je mee bezig bent en welk bedrag je graag bovenaan het taxatierapport wilt zien (moet uiteraard wel enigszins redelijk blijven, maar gewoon eerlijk zijn wat je nodig hebt werkt prima).

Ik heb dus gekozen voor het laatste, taxateur gebeld, die stond de volgende dag al voor de deur. De woningwaarde bleek volgens m'n nieuwe beste vriend groot genoeg om naar de laagste staffel te mogen. Taxatierapport de volgende ochtend binnengekregen, de beste man betaald en het document ingestuurd naar de hypotheekverstrekker.

Door de verlaging van de rente ga je een besparing tegemoet, 0,55% klinkt misschien niet als veel, maar komt in mijn geval neer op 1.338 euro per jaar minder rente betalen. (let wel, dit is niet netto, je krijgt normaal natuurlijk een deel van die rente weer terug door je hypotheekrenteaftrek, maar ook netto komt dit neer op pakweg 738 euro per jaar).

Binnen 7 maanden hebben wij de kosten van de taxateur er uit en de komende 17 jaar besparen we dus die 1338 euro bruto rente per jaar, dat komt dit jaar netto op 738 euro uit, maar zal in de komende jaren steeds hoger worden omdat de hypotheekrenteaftrek natuurlijk langzaam wordt afgebouwd (dus een steeds groter deel van het bedrag netto gaat worden)!

Al met al een hele mooie besparing voor een avondje rekenen en een uurtje met de taxateur door het huis lopen. Moet je even bedenken hoeveel fantastische aanbiedingen je hier mee op Pepper kunt scoren!

Ik hoop dat je hier iets aan hebt en zelf dus ook een dergelijke besparing kunt realiseren. Als je alles goed hebt doorgelezen en nog vragen hebt over dit verhaal, stel ze dan gerust.

Ben heel benieuwd naar wat jullie hiermee gaan besparen!
Community Updates
Geld besparen: Tips & tricks

Groepen

11 Reacties
Jammer dat het met NHG niet werkt. Waarom eigenlijk niet? 🙈
Aangepast door: "Aiguilles" apr 1e
Ik ga morgen gelijk de papieren in duiken 🙏🏼
Thanks voor de info en moeite!
Aiguilles01/04/2020 23:50

Jammer dat het met NHG niet werkt. Waarom eigenlijk niet? 🙈


Omdat je met NHG geen risico bent voor de bank dus heb je ook een rente gekregen zonder risico opslag oftewel je zit al gunstig (voor tijd van afsluiten tenminste)
TomM02/04/2020 00:55

Omdat je met NHG geen risico bent voor de bank dus heb je ook een rente …Omdat je met NHG geen risico bent voor de bank dus heb je ook een rente gekregen zonder risico opslag oftewel je zit al gunstig (voor tijd van afsluiten tenminste)


Ah oké, bedankt
Mooie uitleg en fijn dat je dit onder de aandacht brengt.

Maar ik mag toch zeker wel hopen dat iedereen dit wel wist?
Tijdens het afsluiten van de hypotheek wordt dit ook besproken en het staat in de papieren en verder als je research doet over hypotheken staat dit ook op internet.
MichaelNL02/04/2020 13:42

Mooie uitleg en fijn dat je dit onder de aandacht brengt. Maar ik …Mooie uitleg en fijn dat je dit onder de aandacht brengt. Maar ik mag toch zeker wel hopen dat iedereen dit wel wist?Tijdens het afsluiten van de hypotheek wordt dit ook besproken en het staat in de papieren en verder als je research doet over hypotheken staat dit ook op internet.


Klopt, alleen het eerste stuk over WOZ niet. Ik heb het bij mijn hypotheek gecheckt, Munt, maar daar moet je een gevalideerd taxatierapport hebben.
Koopjes-jagert02/04/2020 13:56

Klopt, alleen het eerste stuk over WOZ niet. Ik heb het bij mijn hypotheek …Klopt, alleen het eerste stuk over WOZ niet. Ik heb het bij mijn hypotheek gecheckt, Munt, maar daar moet je een gevalideerd taxatierapport hebben.


Moet je even uitrekenen hoeveel hypotheek je al hebt ingelost, als je onder de 70% ongeveer zit dan kom je in de lagere klasse uit, dus minimaal 30% ingelost.
En anders misschien toch zo een taxatie raport aanvragen.
Moet je natuurlijk wel zeker weten dat je overwaarde hebt, als je net je huis hebt gekocht heeft het niet zoveel nut.

Maar alleen als je geen NHG hebt!
Aangepast door: "MichaelNL" apr 2e
Klopt, is jouw resthypotheek al rond die 60% van je woz, dan hoef je niets te doen en wijzigt de bank vanzelf (al zou ik hem toch even insturen, de kans is groot dat ze nog die van een paar jaar terug gebruiiken.

Maar als je resthypotheek nog vrij dicht in de buurt ligt van je WOZ waarde, dan kan het de moeite zijn om te taxeren. Mijn taxatiewaade kwam bijna 25% hoger uit, dan mijn WOZ-Waarde. Dat is een substantieel verschil waarmee je zomaar meerdere klasses/schijven kunt schuiven. Heb het nu voor een aantal mensen in mijn omgeving ook gedaan. De meeste konden ronde 10% boven huidige funda-prijzen laten taxeren, en rond de 20% boven hun WOZ-waarde.
Aiguilles01/04/2020 23:50

Jammer dat het met NHG niet werkt. Waarom eigenlijk niet? 🙈


Kleine aanvulling. Het KAN wel werken met NHG. Maar dan heeft jouw geldverstrekker 2 smaken (hoog en laag nodig met NHG). Partijen die dit hebben zijn onder andere:

- SNS
- BLG
- Regiobank
- ASN

Belangrijk om te vermelden is dat er een renteverschil dient te zijn geweest tussen deze rente risico's ten tijden van de Hypoteekaanvraag.

Je berekend dit eenvoudig en openbaar online:

hypotheekbond.nl/boete
Daarnaast zijn er vele geldverstrekkers die (zogenaamde) Looptijdrente aanbieden. Bij die aanbieders (o.a. Munt Hypotheken die ik hier boven zag) doen dit dus automatisch aan de hand van je aflosschema (annuïtaire en lineaire hypotheken). Dit is een top service en steeds meer geldverstrekkers gaan dit toepassen. Echter kan je soms ondanks looptijdrente toch (nog) meer rente besparen omdat er in die berekening puur wordt gekeken naar de woningwaarde ten tijde van de aanvraag. Woningwaardestijging is hierin dus niet meegenomen en nu heeft de markt niet stil gezeten qua stijging de laatste jaren.

Een overzicht van partijen die aan looptijdrente doen tref je hier:
looptijdrente.nl/

Verstrekkers vergelijken bijvoorbeeld bank A (zonder looptijdrente) met bank B (met looptijdrente) en de besparing tussen die twee:

Link:
looptijdrente.nl/ver…ijk

Voorbeeld: 1204122-h40uC.jpg
Plaats reactie
Avatar
@
    Tekst

    Discussies